为什么西大望路的二手房，会迎来进一步降价？

近期懋源松榆里地块计较公示，让西大望路板块再度成为北京楼市焦点——最直不雅的影响，即是区域内珠江帝景、广渠金茂府、乐成外洋等老牌豪宅的二手房，好像率会迎来进一步降价。

许多东谈主狐疑，西大望路行动东三环-东四环中枢板块，坐拥国贸、SKP、合生汇等顶级配套，又是北京老牌富东谈主区，二手房为何会抓续承压？中枢原因并非板块价值下滑，而是多重身分疏通，变成了不行逆转的降价逻辑，具体可拆解为4点，每少许齐直击市鸠集枢。

一、老钱换房潮爆发，二手房挂牌量激增，供需失衡加重

西大望路是北京2000年后房地产红利期的最大受益者之一，从过去的工场区慢慢转变为高端富东谈主区，珠江帝景（房龄近20年）、广渠金茂府（房龄超10年）、乐成外洋等豪宅，承载了北京第一批高净值东谈主群的居住需求。

如今这些小区浩荡投入“老龄化”阶段，房屋关节老化、户型联想滞后，早已跟不上老钱们对居住品性的升级需求，换房意愿本就突出强横。而松榆里的入市，正好填补了区域高端新址的空缺——懋源豪宅操盘、开敞阳台（三环前例）、纯改善圈层，齐全契合老钱“卖旧换新、守住中枢性段”的需求，径直激活了积压已久的置换需求。

据左近中介数据，现在珠江帝景挂牌价已降至8.5-9.3万/㎡，主力140-160㎡四居室挂牌价纠合在1200-1500万之间，挂牌量已达30+套；广渠金茂府挂牌价11-12万/㎡，挂牌量15+套，且仍在抓续增多。吞并现时北京二手房举座挂牌量高位运转的近况，供应量激增势必导致“以价换量”，降价成为业主快速变现、霸占置换先机的独一聘用。

二、松榆里精确分流中枢改善需求，二手房需求被径直挤压

西大望路板块永迢遥于“新址断供”现象，此前独一的高端新址东誉府，因体量小、社区配套有限，难以变成信得过的豪宅氛围，无法空隙老钱们的圈层需求。这亦然多年来区域二手房价钱能保抓坚挺的中枢原因——改善需求无新址可选，只可转向二手房。

而松榆里的出现，透顶冲破了这种均衡。技俩主打140-160㎡纯改善四居，占比达50%，展望10-12万/㎡的单价、1000万起的总价，精确匹配西大望路老钱的预算范围；加之懋源的豪宅居品力加抓，开云体育官方网站不管是外立面、社区计较还是圈层地谈度，齐远超区域内的老豪宅。

蓝本狡计起首二手房的改善客群，会径直转向松榆里；而老豪宅业主为了置换，只可主动降价抛售手中房源，变成“新址分流需求+二手房被迫降价”的恶性轮回，这亦然二手房进一步降价的中枢推手。

三、策略加抓下换房资本缩短，加快老房源抛售节律

现时楼市调控策略抓续向改善置换歪斜，个东谈主销售已购买2年以上住房一律免征升值税，换房个东谈主所得税退税策略不时至2027年年底，大幅缩短了老钱们的换房资本，进一步鼓动了“卖旧买新”链条的活跃。

以往不少老豪宅业主因高额税费，对置换抓不雅望派头；如今税费压力大幅放松，疏通松榆里入市带来的置换机会，更多业主聘用趁便抛售二手房，锁定置换资金。大批房源纠合入市，而改善需求被松榆里分流，二手房价钱当然难以坚挺，只可慢慢下行。

四、板块二手房同质化严重，枯竭中枢竞争力，议价空间扩大

西大望路的老牌豪宅，虽过去定位高端，但历经十余年以至二十年的千里淀，居品同质化问题日益卓越——户型联想、社区配套、物业事业等均已跟不上圈套下的高端改善圭臬，独一的上风仅剩中枢性段。

更值得适宜的是，区域内除了这些老豪宅，还存在大批房龄超30年的“老破小”，进一步拉低了板块二手房的举座竞争力，也让刚需、刚改客群有了更多性价比聘用。当松榆里这个“新址标杆”出现后，老豪宅的短板被进一步放大，业主思要快速成交，只可主动让价，议价空间抓续扩大。

综上，西大望路二手房的进一步降价，是“老钱换房潮+新址分流+策略加抓+居品滞后”多重身分疏通的效果。关于刚需、刚改客群而言，这偶然是起首东三环中枢板块的绝佳时机；但关于老豪宅业主来说，主动降价、快速变现，才是霸占置换先机的最优解。

{jz:field.toptypename/}

后续跟着松榆里2026年6月入市，以及更多老钱加入置换行列，西大望路二手房的降价趋势还将抓续，具体降幅则取决于市集供需的进一步变化。